O que é Crédito Associativo?
O crédito associativo é um tipo de financiamento de imóvel na planta oferecido pela Caixa Econômica Federal. Este tipo de financiamento necessita da formação de um grupo mínimo de compradores com o crédito aprovado pela Caixa, para que ocorra a assinatura do contrato de financiamento.
Assim, após o contrato de Compra e Venda, o comprador pode esperar algum tempo para conseguir assinar seu contrato de financiamento, até que este grupo mínimo seja formado.
O processo de financiamento de imóvel na planta na modalidade associativo tem as seguintes etapas:
a) Entrega ao correspondente de toda a documentação exigida pela instituição financeira;
b) Simulação pelo correspondente no sistema da instituição financeira da viabilidade
de liberação e o limite de crédito a financiar;
c) Preparação de toda a documentação pelo correspondente e assinatura do cliente;
d) Encaminhamento à instituição financeira da documentação para aprovação;
e) Análise pela instituição financeira da documentação e de informações adicionais do histórico de crédito do cliente, não acessíveis ao correspondente por serem pessoais, confidenciais e intransferíveis;
f) Caso aprovado, assinatura do contrato junto à instituição financeira, após a formação do lote inicial;
g) Pagamento do ITBI (imposto municipal sobre a transmissão de bens imóveis) e do
Registro de Imóveis.
l) Aprovação final pela instituição financeira do contrato averbado e início da liberação do financiamento à construtora/incorporadora, de acordo com o estágio de obra.
COMO FUNCIONA O PROCESSO DE APROVAÇÃO DO FINANCIAMENTO ASSOCIATIVO?
Geralmente, esta espera pode ser de 3 a 9 meses, podendo mudar dependendo da velocidade de vendas.
Os valores simulados de financiamento são apenas indicativos e podem sofrer alterações no momento da assinatura do financiamento junto ao banco, caso haja alguma alteração no perfil de renda do cliente ou nos critérios do agente financeiro. Se houver alteração dos valores, a diferença deverá ser acertada com a Incorporadora, de forma corrigida.
O FINANCIAMENTO PODE SER REPROVADO PELA CEF MESMO APÓS APROVADO JUNTO AO CORRESPONDENTE?
O correspondente, agente terceirizado pela Caixa Econômica Federal para preparar
todo o processo de financiamento, não aprova o financiamento, mas valida o mesmo
para encaminhamento para aprovação junto à instituição financeira. Sua responsabilidade é a de efetuar a avaliação prévia no sistema da instituição financeira
e preparar toda a documentação exigida. O tempo entre o primeiro contato com o
cliente e o encaminhamento para a CEF depende essencialmente da disponibilidade do
cliente para providenciar a documentação solicitada e em concluir o processo (assinatura). O correspondente pode orientar o cliente em termos das alternativas possíveis para a obtenção do limite de crédito necessário à cobertura do saldo a financiar e também quanto a possíveis restrições a seu crédito, além da situação cadastral (CPF) ou junto ao SERASA (restrições ao crédito), sempre considerando os critérios vigentes de avaliação de risco da CEF, que podem mudar a critério da instituição financeira e sem prévio aviso.
A partir daí, a instituição financeira analisa, além da documentação encaminhada pelo
correspondente, o histórico de crédito do cliente ao qual o próprio correspondente
não tem acesso, por ser informação pessoal, confidencial e intransferível. Com base
nesta análise, a CEF pode negar o financiamento, normalmente quando evidenciado
histórico de inadimplência, mesmo se já solucionado.
Situações que podem reprovar a operação de financiamento vão desde devolução de cheques sem fundos a ações revisivas de juros, sendo também considerado o tempo decorrido desde o fato gerador, a instituição financeira onde ocorreu (operações diretamente na CEF tem maior peso neste quesito), se gerou prejuízo à instituição financeira (por exemplo, ação revisiva em que o cliente efetuou pagamento total inferior ao capital ou o % de perda em termo dos juros), entre outros. Em todos os casos, a CEF NÃO INFORMA, EXCETO AO PRÓPRIO CLIENTE, O(S) MOTIVO(S) DA REPROVAÇÃO.
QUEM É O CORRESPONDENTE?
O correspondente é um agente terceirizado pela instituição financeira para preparar todo o processo de financiamento, o que inclui avaliação prévia no sistema da própria instituição e levantamento de toda a documentação exigida. Quando concluída esta etapa, o processo é encaminhado para a aprovação final pela instituição financeira.
1. Não ter o nome no SPC/Serasa até o dia da assinatura do contrato
2. Estar com a situação regular perante a Recita Federal
3.Documentação:
I. RG e CPF
II. Certidão de casamento ou nascimento atualizada com menos de 3 meses
III. Comprovante de endereço com no máximo 30 dias
IV. Declaração do empregador caso trabalhe fora do município onde está comprando o imóvel ou a sede da empresa não se situe no município.
V. Hollerith dos últimos 3 meses, com atualização mensal até a assinatura com a Caixa
VI. Declaração de IR, caso dentro das normas exigidas pela Receita Federal
VII. Ter renda LIVRE o suficiente para pagar o financiamento, porém esta é uma avaliação da Caixa. Para se obter a renda livre deve-se descontar outros financiamentos, parcelamentos de cartões, empréstimos com bancos, pensões, aluguel e outras contas básicas.
PORQUE A CAIXA NEGA UM FINANCIAMENTO, OU APROVA UM VALOR ABAIXO OU ACIMA DO PROPOSTO?
A Caixa não divulga a política de crédito aplicada, entretanto ela deixa claro que o histórico de crédito, endividamento e até mesmo a conjuntura econômica influenciam na aprovação e definição de limites. Esta informação é confidencial e a Caixa não comunica as razões para o incorporador ou o cliente. Temos que apenas aplicar a decisão tomada por ela.
POR QUE O VALOR APROVADO DE FINANCIAMENTO NA CAIXA NEM SEMPRE É O MESMO VALOR SIMULADO PELO CORRETOR NO MOMENTO DA VENDA?
O contrato de compra e venda é assinado baseado em uma simulação do financiamento que a Caixa aprovaria para o cliente. Somente a análise detalhada da Caixa é que dirá precisamente o valor aprovado, podendo, portanto ser alterado até o momento da assinatura do contrato de financiamento. O correspondente Caixa no plantão não tem poder de decisão sobre este valor.
QUAIS SÃO OS REQUISITOS MÍNIMOS PARA O CLIENTE TER O CRÉDITO APROVADO PELA CAIXA E ASSINAR O CONTRATO?
QUAIS AS TAXAS QUE PRECISO PAGAR PARA O FINANCIAMENTO ASSOCIATIVO JUNTO À CAIXA?
A. ATÉ A CONTRATAÇÃO:
• Taxa de cadastro, conforme Tabela de Tarifas da CAIXA;
• Primeiros prêmios de seguro por Morte ou Invalidez Permanente (MIP) e Danos Físicos no Imóvel (DFI).
B. DURANTE A CONSTRUÇÃO:
• Parcela de juros;
• Taxa de administração.
C. DURANTE O FINANCIAMENTO:
• Parcela de amortização e juros;
• Taxa de administração.
PORQUE O CRÉDITO ASSOCIATIVO DÁ MAIS VANTAGENS
PARA O CLIENTE?
O associativo dá mais vantagens porque a Caixa efetua análise técnica e jurídica do
empreendimento e mantém sob sua gestão os recursos necessários para a conclusão
das obras e legalização do empreendimento, além de efetuar vistorias mensais na obra
para liberação dos recursos. O cliente conta também com o Seguro de garantia de
término de obra, além dos seguros que cobrem, morte e invalidez permanente.
ATÉ QUANDO O SALDO A FINANCIAR É CORRIGIDO PELO INCC?
O saldo a financiar é corrigido pelo INCC até a entrega das chaves (HABITE-SE), sendo que esta correção é paga pelo comprador diretamente à Incorporadora.
